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Que dit la loi sur la construction sans autorisation au Sénégal ?
Nul ne peut entreprendre une construction, de quelque nature que ce soit, ni modifier une construction existante sans autorisation administrative préalable. Cette règle figure dans le Code de l'urbanisme (loi n° 2023-20 du 29 décembre 2023, art. L. 277) et dans le Code de la construction (loi n° 2023-21, art. L. 5). Elle s'impose à tous : particuliers, entreprises, collectivités et services de l'État. Construire sans autorisation, ou en violation des règles d'urbanisme en vigueur, est une infraction, même si le terrain vous appartient et même si le chantier a été entièrement payé.
Attention aux informations périmées : le Code de l'urbanisme de 2008 (loi n° 2008-43) a été abrogé et remplacé par le texte de 2023, publié au Journal officiel du 17 janvier 2024, et le Code de la construction de 2009 a lui aussi été remplacé. Les montants d'amende et les règles de démolition qui circulent encore en ligne datent souvent de l'ancien régime.
L'autorisation de construire est délivrée par le maire, après instruction par le service chargé de l'urbanisme et approbation du représentant de l'État (art. L. 281). Certains petits travaux peuvent être exemptés, dans les conditions fixées par la partie réglementaire du Code (art. L. 280) : ne présumez jamais qu'un chantier en bénéficie, et faites-le confirmer par écrit par la mairie.
« Une maison terminée, habitée et payée depuis des années reste juridiquement fragile si elle a été bâtie sans autorisation. Le premier réflexe n'est pas de cacher la situation, mais de la documenter. »
— Conseil SamaGalle
Les sanctions encourues par le propriétaire
Le Code de l'urbanisme de 2023 prévoit des sanctions pénales et administratives, qui peuvent se cumuler :
- Amende de 100 000 à 20 000 000 FCFA pour quiconque construit, modifie ou fait construire sans l'autorisation requise ou en violation des règles en vigueur ; les peines sont doublées pour les maîtres d'œuvre, entrepreneurs, bureaux de contrôle et autres professionnels ayant concouru au chantier (art. L. 306)
- En zone non lotie : emprisonnement de 6 mois à 2 ans et amende de 100 000 à 20 000 000 FCFA, ou l'une de ces deux peines (art. L. 308)
- Démolition ou démontage des ouvrages et remise en état des lieux, ordonnés par le tribunal d'office ou à la demande de l'administration, par le condamné ou à ses frais (art. L. 309)
- Poursuite des travaux malgré un jugement ou une sommation d'interruption : 6 mois à 2 ans de prison et 200 000 à 10 000 000 FCFA d'amende (art. L. 309)
- Amende de 25 000 FCFA, à payer avant toute reprise des travaux, lorsque l'autorisation et les plans ne peuvent pas être présentés aux agents habilités ou que l'autorisation n'est pas affichée (art. L. 296)
Ces peines sont prononcées par les juridictions : le texte fixe des fourchettes, et le juge apprécie chaque situation. Elles s'ajoutent aux mesures administratives (procès-verbal, sommation d'arrêt des travaux).
Les zones où le risque est encore plus élevé
Certaines zones sont protégées par des sanctions spécifiques. Construire ou creuser sans autorisation dans les espaces littoraux, les espaces collinaires, les Niayes ou sur les rives des plans d'eau et cours d'eau est puni de 6 mois à 1 an de prison et de 500 000 à 5 000 000 FCFA d'amende (art. L. 317). Édifier de nouvelles constructions dans une zone déclarée non constructible par un plan de gestion des risques d'inondation est puni de 1 à 6 mois de prison et de 50 000 à 500 000 FCFA d'amende (art. L. 318).
Qui peut faire démolir une maison construite sans permis ?
Le tribunal d'abord : en cas de condamnation, il peut ordonner la démolition ou le démontage des ouvrages et la remise en état des lieux (art. L. 309). L'administration ensuite, mais dans des cas précis. Lorsque l'ouvrage est édifié sur le domaine de l'État, sur le domaine national ou sur le domaine privé d'une autre personne publique, les services chargés de la surveillance et du contrôle de l'occupation du sol peuvent sommer le contrevenant de présenter un titre ou un droit dans un délai maximum de dix jours ; à défaut, après description contradictoire des biens, ils peuvent démolir (art. L. 297).
Cette démolition administrative vise trois catégories de constructions :
- Les constructions édifiées sur un terrain occupé sans droit ni titre, quelle que soit leur importance
- Les constructions entreprises sans autorisation dont les travaux ne dépassent pas le niveau du mur de clôture, ou dont le bâtiment ne dépasse pas deux mètres de hauteur
- Les constructions précaires : baraques, cantines, kiosques et équivalents
Sur un terrain appartenant à un particulier, ces démolitions administratives nécessitent l'autorisation préalable du juge des référés, saisi par toute personne y ayant intérêt (art. L. 298). Un voisin ou un riverain peut donc être à l'origine de la procédure. Pour les autres constructions, c'est le tribunal qui décide.
L'administration peut aussi enlever des bornes ou démolir tout ouvrage édifié sur les emprises de voirie, sur les emplacements réservés aux équipements collectifs ou sur une assiette du domaine national ou du domaine privé de l'État sans droit ni titre, aux frais du contrevenant (art. L. 295). Quiconque a vendu illégalement, ou tenté de vendre, un terrain du domaine national, du domaine de l'État ou des collectivités risque de son côté 6 mois à 3 ans de prison et 500 000 à 20 000 000 FCFA d'amende (art. L. 311).
Au-delà des sanctions : les conséquences concrètes
- Pas de certificat de conformité tant que la situation n'est pas régularisée : ce document atteste que les travaux réalisés correspondent au projet autorisé (art. L. 284)
- Vente plus difficile et prix décoté : en pratique, acheteurs, notaires et banques demandent l'autorisation de construire et, pour un bien récent, le certificat de conformité
- Financement et hypothèque plus compliqués à obtenir, faute de dossier administratif complet
- Insécurité juridique en cas de succession ou de partage : les héritiers reçoivent un bien dont la situation reste à régulariser
Les 8 premiers réflexes à adopter
- Suspendez les travaux si le chantier est en cours : continuer après une sommation ou un jugement aggrave les peines
- Ne démolissez rien et ne dissimulez rien : conservez la construction en l'état, photographiez-la et datez les images
- Rassemblez vos preuves : titre foncier, bail, délibération ou autre titre d'occupation, factures de matériaux, contrats avec l'entreprise ou les ouvriers, plans éventuels, échanges avec la mairie
- Identifiez le statut du terrain : titre d'occupation valable, lotissement autorisé ou zone non lotie, domaine national ou de l'État, emprise réservée ou servitude
- Demandez un certificat d'urbanisme à la mairie : il est délivré en principe sous huit jours (art. L. 272) et indique les règles applicables à la parcelle
- Faites établir un relevé de la construction et un diagnostic de conformité par un architecte ou un géomètre-expert
- Rencontrez le service d'urbanisme de la commune pour connaître les possibilités de régularisation, en gardant une trace écrite de chaque échange
- Faites-vous conseiller par un avocat dès que vous recevez un procès-verbal, une sommation ou une mise en demeure
FAQ — Construction sans permis
Peut-on vendre une maison construite sans permis ?
À notre connaissance, aucune disposition du Code n'interdit la vente en elle-même, mais la situation pèse lourd dans la transaction : l'acheteur reprend le risque de sanction et de démolition, le notaire et la banque demandent en pratique l'autorisation de construire, et le prix se négocie à la baisse. Si vous vendez, informez l'acheteur par écrit, prévoyez une clause de régularisation dans la promesse de vente et passez par un notaire. Si vous achetez, renseignez-vous avant de signer.
Une construction ancienne est-elle à l'abri des sanctions ?
À notre connaissance, le Code ne prévoit pas de règle d'ancienneté qui effacerait l'absence d'autorisation. La question de la prescription des poursuites relève du droit pénal et de l'appréciation d'un avocat : ne présumez pas qu'une maison ancienne est protégée.
Un voisin peut-il me dénoncer ?
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Oui. Tout intéressé peut signaler la situation à l'administration ou saisir le juge des référés (art. L. 298), et les agents habilités peuvent constater l'infraction et dresser procès-verbal. Un voisin lésé par une construction irrégulière dispose donc de leviers réels.
Faut-il attendre l'autorisation pour commencer les travaux ?
Oui. L'autorisation doit être obtenue avant le démarrage du chantier, qui doit ensuite être signalé par un panneau (Code de la construction, art. L. 6), et l'autorisation doit pouvoir être présentée aux agents et affichée (Code de l'urbanisme, art. L. 296). Ne laissez jamais une entreprise commencer sur la simple promesse verbale d'une mairie.
Textes de référence
Cet article donne des repères généraux, à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un avocat. Il s'appuie sur les textes suivants :
- Loi n° 2023-20 du 29 décembre 2023 portant Code de l'urbanisme (JO du 17 janvier 2024), notamment les articles L. 272, L. 277, L. 280, L. 281, L. 284, L. 295 à L. 298, L. 306 à L. 309, L. 311, L. 317 et L. 318
- Loi n° 2023-21 portant Code de la construction, notamment les articles L. 5 et L. 6
Ce qu'il faut retenir
Une maison construite sans permis expose son propriétaire à une amende, parfois à de la prison en zone non lotie, et à un risque de démolition ordonnée par le juge ou, dans certains cas, décidée par l'administration. La bonne stratégie n'est ni le déni ni la précipitation : suspendre les travaux, rassembler les preuves, connaître le statut exact du terrain, demander un certificat d'urbanisme et se faire accompagner par un architecte, un notaire ou un avocat. C'est à partir de ce diagnostic que l'on sait si une régularisation est envisageable.
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